Acustica & Giurisprudenza – Requisiti acustici passivi

La giurisprudenza negli anni passati ha ritenuto che in caso non fossero stati rispettati i requisiti acustici passivi imposti per legge, l’acquirente di un immobile avesse la possibilità di citare in giudizio il costruttore-venditore ed ottenere il risarcimento del danno dovuto alla diminuzione del valore dell’immobile.

La legge n. 88/2009 art. 11 ha però disposto che “in  attesa  del  riordino  della  materia,  la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26  ottobre  1995,  n. 447,  non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge”.

Come ci si può quindi tutelare, quando si acquista un immobile, in materia di requisiti acustici passivi?
Innanzitutto, se l’immobile è stato costruito tra il 20/02/1998 ed il 29/07/2009, poiché la L. 88/09 non può avere valenza retroattiva, la norma sui requisiti acustici passivi continua ad avere piena validità e l’acquirente può citare in giudizio il costruttore-venditore.
Occorre notare a questo proposito che, ove la legge specifica sulla non applicabilità della norma sui rapporti tra costruttori-venditori ed acquirenti di alloggi sorti dopo la sua entrata in vigore, tale non applicabilità si ha nei rapporti sorti dopo il 29/07/2009 tra costruttori-venditori ed acquirenti di alloggi, e non – come si potrebbe del pari interpretare, nei rapporti tra i suddetti soggetti relativi ad alloggi “sorti” dopo tale data.
Trattandosi infatti di una specifica, si intende che la frase riportata effettui un esempio, una precisazione rispetto alla precedente – “non trova applicazione nei rapporti tra privati” – che vale in generale.
In pratica, se è stata commissionata e formalizzata da un contratto la realizzazione di un’unità immobiliare, sia per ristrutturazione che per nuova edificazione, prima dell’entrata in vigore della legge,  poiché il “rapporto” tra costruttore-venditore inizia in quel momento, se pure la tale realizzazione è stata terminata dopo l’entrata in vigore della legge, è possibile applicare la disciplina sui requisiti acustici passivi nei rapporti tra privati.

Per quanto riguarda le unità immobiliari per le quali il permesso di costruire è successivo al 29/07/2009, occorre notare che anche chi dà oggi ad un costruttore l’incarico di realizzare un’unità immobiliare, può pretendere che siano osservati i requisiti acustici passivi, semplicemente mettendo tutto nero su bianco al momento della stesura del contratto d’appalto, ovvero stabilendo quali debbano essere le caratteristiche prestazionali dell’isolamento di facciata, del potere fonoisolante delle pareti di confine, del rumore di calpestio e degli impianti, prescindendo dal D.P.C.M. 05/12/97.

Occorre in un caso simile fare molta attenzione a definire tutto in maniera chiara ed inequivocabile; in particolare, occorre evidenziare che i requisiti acustici che l’unità immobiliare deve avere devono essere quelli misurabili ad opera compiuta, da non confondere con quelli caratteristici degli elementi costruttivi, che sono naturalmente più elevati.
A questo sopo, è quanto mai opportuno che il committente dia ad un tecnico specializzato in acustica l’incarico di effettuare in fase di progettazione la verifica dei requisiti acustici, in modo da poter correttamente indicare tecniche ed materiali adatti nella successiva stesura del capitolato d’appalto.

Bisogna anche ricordare che, poiché di fatto non si è abolita la disciplina sui requisiti acustici passivi – pur se avendo temporaneamente eliminato uno dei principali deterrenti alla sua violazione da parte dei costruttori – sussiste ancora l’obbligo a costruire nell’osservanza dei parametri imposti dal D.P.C.M. 05/12/97, che continua a trovare piena applicazione per quanto riguarda i rapporti tra privati e Pubbliche Amministrazioni.

Considerando poi che nella maggioranza dei Regolamenti Edilizi Comunali il suddetto decreto è stato da tempo recepito, quando il costruttore non realizza l’unità immobiliare nel rispetto dei requisiti acustici passivi, è innanzitutto passibile di sanzione amministrativa compresa “da lire 500.000 a lire 20.000.000” (tra € 258,22 ed € 10329,13) ai sensi della Legge Quadro n°447 del 1995; nei casi poi in cui – come spesso accade – il Regolamento Edilizio del Comune condizioni la concessione dell’abitabilità dell’unità immobiliare al rispetto dei requisiti acustici, se questi non sono verificati, si ha che la dichiarazione di abitabilità rilasciata dal Direttore dei Lavori risulta automaticamente mendace (con tutte le relative conseguenze legali), ma soprattutto, decade l’abitabilità dell’immobile, che ne risulta così profondamente viziato in quanto inutilizzabile.

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